La propuesta del Ordenamiento Territorial en temas del nuevo Código Civil


Debido a la pronta puesta en vigencia del Código Civil y Comercial Nacional, desde hace unos meses la APOT ha intervenido en eventos sectoriales y ha participado de distintas comisiones de estudio para la adecuación del mismo a la realidad provincial en lo que respecta a Conjuntos Inmobiliarios y su proceso administrativo técnico de conformación.
Como resultado, se ha avanzado en la elaboración de un borrador procedimental administrativo técnico para consensuar con las Áreas de Planificación y Catastro de los Municipios. El objetivo del trabajo es posibilitar la adecuación de dichas instituciones a los alcances -catastrales, notariales y registrales- del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y formular una reglamentación del mismo en consonancia a la normativa vigente en la Provincia y a la realidad local.
Este trabajo interdisciplinario se llevó adelante junto a representantes de la Administración Tributaria Mendoza (ATM); la Dirección de Catastro; Colegios de Profesionales Agrimensores; el Registro de la Propiedad; colegio profesionales de abogados, escribanos, arquitectos; universidades; profesionales de organismos científico-técnicos y operadores inmobiliarios. Vale aclarar que los conjuntos inmobiliarios han sido incorporados como derechos reales por el nuevo Código Civil y Comercial, obligando a las instituciones estatales y a los particulares a adecuarse administrativa y técnicamente en su cumplimiento. El nuevo Código define asimismo a cada uno de los conjuntos inmobiliarios o urbanizaciones privadas que ha incluido: barrio privado o cerrado; club de campo/náuticos/chacras/viñas; parques industriales; centros de compras y ciudades cerradas.**
Por su parte, la APOT desde su postura de defensa de temas de impacto territorial ha propuesto al equipo de trabajo la incorporación de la figura de los “condominios” en el análisis de la reglamentación.

Situación de Mendoza
Las nuevas formas de gestión del territorio y administración de estas propiedades coparticipativas de distinta denominación -clubes de campo, barrios privados o cerrados, parques industriales, empresariales, etc.-, irrumpieron en la Provincia con fuerza a partir de la década del `70, como respuesta a motivos socio-económicos y hasta cambios culturales.
Este nuevo paradigma de vida de una parte de la ciudadanía ha provocado reacciones notorias y acentuados debates sobre la fragmentación social y la manera en que modifica el entramado urbano.
En los relevamientos de campo desarrollados por los integrantes de la Agencia junto con las otras instituciones mencionadas, ha corroborado el permanente incremento de conjuntos inmobiliarios de distinta índole con una clara afectación territorial en áreas de fragilidad territorial y ambiental como el Piedemonte o los denominados “cinturones verdes”. Muchos de ellos sin planificación acorde al perfil, tipo y características de suelo donde se ubican y carentes de un patrón de asentamiento acorde al área de fragilidad que ocupan. Esta situación se acentúa en sectores con riesgo aluvional donde se han desarrollado conjuntos inmobiliarios, bajo la figura del “condominio”, donde el común denominador ha sido la irregularidad y clandestinidad desde la óptica territorial, evitando toda norma urbanística y de construcción.
De esta forma, se busca equilibrar la dinámica territorial, fortaleciendo la cultura del respeto a las normas que garantizan el bienestar de la población y de la sociedad. La Agencia asimismo recomendará una estrategia de comunicación masiva a la ciudadanía sobre estos temas claves en defensa de sus derechos reales ante las situaciones concretas de adquisición de terrenos y/o viviendas. Vale aclarar que muchas veces el ciudadano desprevenido culmina preso de situaciones que lo terminarán afectando por desconocimiento de las figuras legales y de las precauciones que debe tener antes de comprar un bien mueble o inmueble; perjuicio que a la larga deberá terminar asumiendo el estado.